歌舞伎町の賃貸店舗・貸店舗・居抜き店舗のことなら経企画

不動産の所有者情報がダダ漏れになる可能性　

政府の規制改革推進会議がまとめた不動産登記に関する論点案が４日、明らかになった。

現在平日限定で有料提供している不動産の所有者などの基本情報をインターネットで常時無料公開にすることなどが柱。

権利関係がわからない耕作放棄地や空き家の所有者を簡単に確認できるようにし、企業や自治体が土地の活用法や開発計画を練りやすくする。


※引用元：日本経済新聞より




これはよくない方向へと議論されているようです。


不動産の登記情報が無料で公開される可能性がでてきました。





現在の不動産登記情報の開示はどなたでも有料で閲覧することができます。


ですが、これを利用する人は不動産業者や司法書士など仕業の方ぐらいでしょう。





これがインターネットで無料公開されると一体どういうことになるのか想像できますでしょうか？


不動産登記簿には所有者の基本情報、つまり氏名や住所が記載されています。


そして、いつ取得したのか、誰が売却したのか、銀行からの借り入れは…などなどその不動産に関する歴史を知ることができます。


こういった個人情報が興味本位で検索されてしまうのです。





この豪邸はこういう人が所有しているんだ…。


よからぬ犯罪に利用されるのは明白です。





それは有料でも変わらないのでは？と思う方もいるかもしれませんが、有料だからこそある程度のストッパー的な役割があったのです。 


わざわざ登記所へ行ってお金払って…めんどくさいと思いませんか？


これがインターネットで常時無料公開となると…やりたいほうだいですよ。





現在でも有料の登記情報から個人情報を抽出し、昼夜の勧誘電話やダイレクトメールを送る不動産業者が後を絶ちません。


またアポイントなしの自宅訪問など、恐怖すら感じることもあります。


無料になると、これに輪をかけて投資勧誘やわけのわからない訪問が増加するのは容易に想像できます。





＞企業や自治体が土地の活用法や開発計画を練りやすくする


結局、国民の安全よりも企業利益優先なのが残念でなりません。


さすがにこの改正案だけは大反対ですね。

更新日時 ： 2017年04月05日 | この記事へのリンク ： 

発表！全国「優良マンション」実名ランキング

東京五輪が開催される2020年を過ぎれば、不動産バブルは崩壊。人口減少で需要も縮んで、価格は下落の一途へ……

そんなマンション不況時代にも勝ち続ける、「最強物件」が実はあるのだ。


※引用元：週刊現代より





週刊現代さんの２０１７年３月２５日・４月１日合併号で大変興味深い記事がありましたのでご紹介します。



「北海道から沖縄まで全国主要物件を調査」し、値上がり必至と銘打った全国の優良マンションを実名で２００棟紹介されています。


ランキングの根底にあるのは「ＧＥＥＯ」という不動産価格予想サービス。


現在と２０２２年の予想価格を算出し、今後５年間で価格増加率が高いと見込まれる物件をランキング化しています。

　
ＧＥＥＯはビッグデータを使って不動産価格を予想するもので、１物件に対して１００回もシミュレーションを行ったとのこと。


詳細はリンク先の記事を読んでいただければわかりますが、かなり信憑性がありそうです。


また、記事は読み応えがありますので、一読をおススメします！

ではお待ちかねのランキングはこちら！



全国優良マンションランキング




ランキングや予想結果は売買成立や物件価値などを保証するものではありません。


参考程度にとどめていただければ幸いです。




 

更新日時 ： 2017年03月28日 | この記事へのリンク ： 

賃貸物件のＩＴ重説が２０１７年１０月から本運用開始

国土交通省は３月１３日、テレビ電話などのインターネットを活用した不動産取引の重要事項説明（ＩＴ重説）の検証検討会を実施し、２０１７年１０月をめどに賃貸取引のＩＴ重説の本運用を開始する方針を示した。

※引用元：新建ハウジングDIGITALより





昨年１０月にブログで取り上げた「賃貸物件のＩＴ重説（重要事項説明）」ですが、本格的に運用されることになりました。



IT重説は普及するのか？

※２０１６年１０月１４日付、当ブログより





>ＩＴ重説直後の説明の受け手に対し、宅建士の説明内容を理解できたか聞いたところ、「すべて理解できた」との回答が５２．４％、「ほぼ理解できた」との回答が４５．０％と、合わせて９割超。

＞また、ＩＴ重説直後の宅建士に対し、説明の伝達度合いについて聞いたところ、「全体を通じて十分に伝わったと思う」との回答が９１．９％にのぼった。 



この「ほぼ理解できた」というのは微妙なところだと思いますが…。



重説はその名の通り「重要事項の説明」なので、宅建士の説明の仕方にもよるところは大きいと思いますが、入居者にきちんと理解してもらうように努めなければなりません。



私が古い考えなのかもしれませんが、保険商品も対面式ですし、説明しなければならない重要なところはアナログ（対面式）の方がいいのではと感じております。



もちろん、遠方の方や来店が難しい方などにとっては、ＩＴ重説は待ち望んでいたシステムですので、そういった需要には応えていく必要はあると思います。



本運用後の様子をチェックしたいと思います。

更新日時 ： 2017年03月15日 | この記事へのリンク ： 

賃貸物件の火災保険

「火災保険はよく分からないし、私には関係ない」なんて思っていませんか？

　生命保険に比べると興味も関心も低い火災保険ですが、健康保険の保障がある入院や遺族年金の保障がある死亡と違い、火事には国のサポートはありません。

あなたは、ちゃんと加入していますか？


※引用元：WOMAN nikkei Onlineより





賃貸物件を契約する際には、必ずといっていいほど指定の火災保険に加入することが契約条件となっているはずです。


保険加入は任意としているところはまずないでしょう。


意識として仕方なく加入している感じの方が多いと思いますが、以下の火災時に関する法的根拠を知っていれば、自然と保険加入に対する抵抗感はなくなるはずです。

＞あなたが、他人に自分の物を壊されたら、当たり前のように、壊した人に「弁償してください」と言うことでしょう。
＞その反対に、あなたが人の物を壊したときは、壊した物を弁償する「賠償責任」を負うのが当たり前です。

＞でも、この当たり前が当たり前でなくなるのが、「火事」が起こったときです。

＞日本には「失火の責任に関する法律」があり、「軽過失で火事を起こしてしまった場合は、賠償責任を負わなくていい」ことになっています。

なんだ賠償しなくていいのか、と思うのは早合点です。




＞もしもあなたが不注意で火事を起こし、お隣の家を全焼させてしまった場合でも、お隣の家を弁償しなくていい代わりに、もしもお隣が火元で自分の家が全焼したとしても、お隣さんに「弁償して！」とは言えず、自分で自分の家を建て直さなければならないのです。



火事の場合、自分が被害にあっても相手には何も要求できません。



賃貸物件の場合は、大家さんから部屋を借りている立場なので、火事があった場合は大家さんへの賠償責任が発生します。




＞賃貸の場合も、建物と家財は別々に加入しますが、建物は大家さんが加入します。でも、部屋を借りて使っているのはあなたですから、もし火事に遭ったとしても、大家さんには借りたときと同じ部屋の状態に戻して、部屋を返す義務があります。

＞これは、自分が火事の火元のときも、お隣さんが火元で自分の借りている部屋が燃えてしまっても同じです。

＞そこで、大家さんに借りた部屋をちゃんと元通りにするための保険が「借家人賠償責任保険特約」です。この特約に加入することで、もしものときに備えることができるのです。




物件契約時の指定保険のほとんどが上記特約がついた総合保険になっていると思いますが、念のためご加入中の保険を確認することをおすすめします。


入っていたつもりが入っていなかった…。


事故が起こってからではどうしようもありません。


保険の確認を今一度してみましょう。

更新日時 ： 2017年03月13日 | この記事へのリンク ： 

不動産会社が「水曜休み」が多い理由

不動産屋は水曜定休が一般的だが、これは週末だとお客が多いので休めない業務上の理由のほかに“水”という文字が「契約が水に流れる」と連想させ、縁起が悪いと休みにしたと言われている。


※引用元：日刊SPA!より




本日がちょうど水曜日だったのでブログネタにしてみました。


不動産会社が水曜日休みなのは、ほぼ上記の通りだと思います。


業界的にも明確な規定とかはありませんので、業務の都合を考えたうえでの休みといえます。


土日に案内し、月火で申し込みなどを済ませ、木金で契約準備し、土日で本契約する。


だいたいこのような業務イメージになります。





ネットでの物件検索はいつでもできるようになりましたが、実際の内見はほとんどが土日に集中します。


平日でも内見希望される方はいらっしゃいますが、夜２０時以降など、どうしてもお客様の退勤後での時間設定が多く、なかなかこちらの営業時間とマッチしないことがあります。


ただ、色んな時間的制約はあるにせよ、内見は晴れた日中にしていただくのがベストです。


夜や雨など、光の加減がわからない時間帯やお天気の時は避けたほうがよいでしょう。


よく夜の物件周辺環境も大事といいますが、それは内見後ならいつでもできます（周辺探索のため）ので、まずは日中での室内状況を確認されたほうがよろしいでしょう。





当社は水曜日は営業しています。

逆に土日祝は休みです。




これは当社が事業用系の賃貸不動産の管理・仲介をしているからなのですが、事業用系の物件内見は平日に集中します。


詳細なデータをとったわけではありませんが、土日祝の内見希望は、ほぼありません。


あっても年１・２回程度です。


また、事業系の商業ビルなどを所有される貸主様も土日祝休みが多く、そういった休業体系に合わせているというのも理由のひとつです。




同じ不動産でも住宅メインと事業用メインとでは休みが違うというのは、不思議な感じがしますね。

更新日時 ： 2017年03月08日 | この記事へのリンク ： 

猫可の賃貸物件を専門に仲介する不動産会社

一昨日、２月２２日は猫の日でした。


最近ではペット可の賃貸物件は珍しくなく、その数も非常に多くなってきたと感じます。



先日、とある業者さんから１本の電話が入りました。


当社で募集している賃貸物件に「猫三匹は大丈夫か」という問い合わせでした。


この物件は猫・小型犬可の物件でしたので、問題ない旨を伝えましたが、自己紹介した際の業者屋号が気になったので調べてみたところ、猫専門の不動産業者でした。


ペット可物件に特化した不動産業者はすでに数多く存在しますが、猫に特化した業者は初めて聞きましたね。




「猫専門の不動産業者」


◆ねこべや.com

ねこべや.comは猫可賃貸を仲介する不動産会社です。

ねこと快適に暮らせる賃貸物件をご紹介しています。

ねこべや.comがプロデュースしたねこ快適物件「ねこべや」も多数ご用意しております。




◆サノスケ不動産

猫目線でご紹介。猫のための住宅情報サノスケ不動産。

サノスケ不動産は、ペットと暮らす人が快適に暮らせるペットフレンドリーの物件だけをセレクトし、紹介する不動産情報サイトです。

人間も住んでもいい“猫フレンドリー”な不動産店が誕生　※Yahoo!ニュースより




◆東京猫不動産

ねことヒトをワクワクさせる不動産会社。ねこと暮らす部屋なら東京猫不動産。






現在、猫専門の不動産業者は「ねこべや.com」「サノスケ不動産」「東京猫不動産」だけのようです。



逆に犬専門の不動産業者はいないものかと調べてみましたが…ありませんでした。。。 


どちらの需要が多いかはわかりませんが、そのうち登場しそうな気がしますね。

更新日時 ： 2017年02月24日 | この記事へのリンク ： 

アパート経営サブリースのメリット・デメリット

昨日のニュースで、アパート経営におけるサブリース（家賃保証制度）の問題が話題となっていました。


家賃減収、大家が提訴へ　レオパレス２１「１０年不変」

※引用元：朝日新聞より



サブリースとは、所有する物件に空室が出たとしても、契約上最低限の家賃保証はするというもの。大手ハウスメーカーや賃貸アパート建築会社が、新たに建物を建てるオーナーに対して提案をするケースが多い。

オーナーが所有する不動産投資物件の部屋を不動産会社やハウスメーカー（以下サブリース業者）が借り上げ、さらにその会社が実際の賃借人に貸し出す。

オーナーからすると、契約期間中は空室リスクに気を使う必要がなく、安定した収入が得られる。しかし、サブリースの家賃はサブリース料を差し引かれるので、、オーナーの手取りは小さくなる。

所有する物件の所在地などによって異なるが、おおよそ5～10％程度差し引かれるケースが多い。


※引用元：exciteニュースより




基本的なサブリース仕組みはお分かりいただけたかと思います。


さて、サブリースのメリット・デメリットですが…

◆メリット

・空室でも一定額の安定した家賃収入がある。
・入居募集や退去など、業務を管理会社に丸投げできる。


◆デメリット

・数年ごとにサブリース価格の見直しが行われ、家賃減額される可能性がある。
・入居者の選定は業者任せで、できないケースが多い。
・管理料が10～20％前後と通常より高め。 

今回問題になっているのはサブリース価格の見直しです。

＞「家賃30年一括保証」と銘打ち、オーナーに安心感を与えるサブリース会社もありますが、実態は2年から5年ごとに最低保証家賃を見直すケースが多いようです。

これでは当初のプランと違うわけですから、ひとたまりもありません。



＞サブリース契約は、20～30年の長期契約になりますが、当該物件をサブリース契約期間中に売却する場合、違約金としてかなりのペナルティーが発生する場合もあります。

不動産市況が好調なので売却してしまおう…と考えてもペナルティがあると厳しいですね。



驚いたのがサブリース料という名目で、保証した家賃からさらに差し引かれるということです。

要はサブリース会社の管理費ということなのでしょうが、これではオーナーの手取り額がさらに減ることになりますね。



では、サブリースそのものがダメなのかというと、一概にはいえません。


その疑問を解決するような参考文献がアパナビさんのサブリース解説の中にありましたので、ご紹介します。


＞損益分岐点は単純に相場家賃（管理会社の査定家賃ではないので注意）に対して80％以上の稼働率が見込めるかどうかです。
＞年間で80％以上稼動すると思えばサブリース不要、80％未満の稼働率と思えばサブリース付きが安心かと思います。

ここでいう８０％以上の稼働とは、サブリースをせずに通常募集のかたちでアパート経営できる場合です。

それが難しい・厳しい状況であればサブリースはメリットがありますよ、という見解です。



どのシステムも必ずメリット・デメリットがあります。

導入する場合はよく熟慮してから決断したいものですね。

 

更新日時 ： 2017年02月23日 | この記事へのリンク ： 

おとり広告（物件）1件違反でもポータルサイト掲載禁止に

２月１７日のブログで、おとり広告（物件）違反の不動産業者に対し、ポータルサイト掲載停止処分とした記事を掲載しました。


おとり広告（物件）違反の不動産業者が処分




その後、ポータルサイトへの掲載停止処分を受けた不動産業者の違反例が発表されたのでご紹介します。



＞1社は江東区所在で、東京都知事免許（2）の会社で、SUUMO、HOME'S、CHINTAIに掲載していた賃貸住宅5件が違反していた。
＞「契約済み物件を出し続けている」と書面が届き調査を開始し、4件のおとり広告が発覚。
＞新規情報公開後に契約済みもしくは貸し止めになり取引できないにもかかわらず、更新を繰り返し、21日～約6カ月の間継続して広告を掲載していた。
＞加えて保証会社の利用が取引の条件である物件を「保証会社利用可」「保証会社人気加入」などと記載、最寄り駅からの徒歩所要時間を実際よりも2、3分短く表示するなど、取引内容の不当表示をしていた。



＞公取協が外部からの通報を受け、不動産会社を調査していたが、今後は公取協内に設置したポータルサイト広告適正化部会と情報を共有し、主体的に調査を進めていくことが16日分かった。

＞初回で1物件の違反発覚だとしても、程度によって厳重警告と違約金課徴の措置を講じる。


引用元：全国賃貸住宅新聞より





他の数社も処分を受けていますが、ほぼ共通しているのが「匿名による通報」がきっかけです。



公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会

東京都千代田区麹町1-3　ニッセイ半蔵門ビル3階
TEL：03-3261-3811


こちらでは広告表示の違反調査を強化していますので、通報・相談先は上記まで。




違法民泊でもこういった通報がきっかけで営業停止となっており、今後ますます監視の目が光ってくることでしょう。


おとり広告の意図はなくても、物件情報のメンテナンスはこれまで以上に気を遣う必要がありますね。

更新日時 ： 2017年02月21日 | この記事へのリンク ： 

賃貸物件探しの第一条件とは？

賃貸物件を探すときのポイントというのは、実に様々です。

もしあなたが賃貸物件を探すなら、一番の条件はどんなことですか？

20代の方を中心にアンケートを取ってみました。


※引用元：マイナビ賃貸より





マイナビ賃貸さんで興味深いアンケート結果が出ました。



お部屋探しの条件、どんな条件を優先したい？～入居条件編～

第1位・・・敷金・礼金なし：40.7%
第2位・・・家賃5万円以内：19.7%
第3位・・・ペット可・相談：14.0%
第4位・・・仲介手数料無料：6.7%
第5位・・・保証人不要：6.0%



６位以下は記事リンク先をご覧いただくとして、１位の敷金・礼金無しはもはや不動の入居条件といえますね。


礼金が無い物件は増えてきています。

そもそも礼金は関東や京都などの一部のエリアで商慣習として残っているものですので、国内全体で統一されたものではありません。


そのため、九州などの礼金という概念がないエリアから東京へ引っ越しを検討される方などは驚かれることと思います。


実際、このような調査結果も出ています。

＞礼金があるのは、北海道5.8％に対し、東京57.5％、京都17.6％、愛媛1.3％、福岡0％ 

敷金・礼金の古今東西　

※引用元：マイナビ賃貸より





敷金に関しては担保という概念が強かったともいえます。


最近では家賃保証会社との契約が必須の物件が増えてきていますので、敷金無しでも以前ほど大家側のリスクは軽減されているのではないかと思います。




敷金・礼金無しのいわゆるゼロゼロ物件は、それらが無い代わりに別の必須契約条件が潜んでいる場合があります。

毎年費用がかかるケースもありますので、ぜひ条件面は注意して確認するようにしてください。

更新日時 ： 2017年02月19日 | この記事へのリンク ： 

おとり広告（物件）違反の不動産業者が処分

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会（東京都千代田区）は8日、1月に不動産の広告表示の規約に違反し、厳重警告と違約金課徴した企業が6社だったと公表した。

警告を受けた6社は、主要5社のポータルサイトへの広告掲載を1カ月以上停止しなければいけない。


※引用元：全国賃貸住宅新聞より






昨年１１月にブログに書いた「おとり広告（物件）」に関する業者処分があった模様です。


おとり物件業者、不動産ポータルサイトから排除へ





処分を受けた不動産業者は、主要５社の不動産ポータルサイト（アットホーム、SUUMO、ホームズ、マイナビ賃貸、CHINTAI）への掲載ができなくなります。


この繁忙期に広告掲載できなくなるのはダメージが大きいですね。




しかしながら、処分を受けた６社の業者名が発表されていないのは気になります。


こういった処分の効果を高めるには、やはり業者名・処分内容の公表をするべきでしょう。


ちなみに東京都では「東京都知事による宅地建物取引業者への監督処分情報」というサイトで、業者名と違反内容が公表されています。




まだ「おとり広告」に対する動きは始まったばかりですが、業者名・処分内容の公表をしなければ効果は薄いと考えます。


逆にそういった公表が不動産ポータルサイトへの信頼や価値を高める結果につながるはず。


内々でごにょごにょと行っても、消費者には伝わりません。



今後の動向に注目したいと思います。

更新日時 ： 2017年02月17日 | この記事へのリンク ：