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資産価値に影響する、機能しないマンション管理組合

マンション

マンションの建物や敷地、エレベーターなどの共用施設は、マンションの区分所有者で構成する管理組合が管理する。

多くの管理組合は業務を管理会社に委託しており、国土交通省によると、新築分譲時に売り主が提示した管理会社を変更しないままでいる組合が76%にのぼるという。

多くの管理組合が抱える問題が理事のなり手不足だ。

そのため輪番制としたり、同じ人がずっと理事長を続けたりするケースがあるが、「運営に緊張感がなくなり、必要以上に管理費を出費したり、使い込み事件が起きたりする例が後を絶たない」とさくら事務所(東京・渋谷)のマンション管理コンサルタントの川島崇浩氏は指摘する。


※引用元:NIKKEI STYLEより




この管理組合の件は新築や築浅物件にも該当することですので、とても重要です。


時間が経てば経つほど修正が効かなくなるので、早期対応が求められます。




その中でも問題なのは同じ人が長く理事長を続けるケース。


もちろん、熱心に組合運営に携わっている方がほとんどだと思いますが、一部では組合の私物化などが起こり、独裁者のようになっているところもあります。


しかしながら、では輪番制ならそういったリスクを回避できるのかというと決してそうとも言えません。


結局のところ、理事長や理事になる方の組合運営に対する気持ちの部分が大きいので、積極的に参加したいという熱意がある方を選ぶしかないでしょう。




>こうした課題を受けて国交省は昨年、マンション管理の目安を示す「標準管理規約」を改正し、組合運営にマンション管理士や、マンションの権利・利用関係、建築技術などに詳しい弁護士や建築士、司法書士など外部の専門家を活用する選択肢を示した。

こういった外部の専門家に頼るのも一つの方法といえます。

企業等でよくみられる社外取締役的なポジションですね。

ただ、組合運営はあくまでも私達の自治運営が主体ですから、外部に頼りすぎるとやはり問題が起こるのは概ね予想できます。




最近でも賃貸派か持ち家派かの損得ニュースが出回っていますが、分譲マンションには賃貸派にはない、組合運営が付随してくるというのも念頭に入れる必要があります。


自分の資産に係ることですから、組合運営は決して無視できない存在なのです。



更新日時 : 2017年06月13日 | この記事へのリンク : 

同棲が長続きしないNG物件とは

マンション


カップルにオススメしない物件の情報を仕入れてきたので、まとめてみたいと思います。


※引用元:ライブドアニュースより



ライブドアニュースさんで面白い記事があったのでご紹介します。


なんと、カップルにオススメしない物件!


オススメする記事は数多くあれど、なかなかこういうネガティブな特集はありません。


非常に珍しいのでぜひ一読してみてください。




NG物件1:逃げ場のない間取り

>ケンカをしていなくても、生活時間が一致していないと、お互いの生活音や照明が安眠妨害になります。
>ちょっとひとりでゆっくりしたくても、逃げ場のない間取りだと息苦しくなること間違いありません。


これは1Rや1Kなどの部屋の間取りを指しているとのこと。

最近では広めの1Rなどでも二人入居可としているケースが増えてきているので、同居されている方もいらっしゃるかと思いますが、同棲するなら基本NGだそうです。


同棲で入居するなら2DKか2LDKで、部屋が別々の振り分けされている間取りがベストだと思います。


これは友人とシェアする場合でも同様ですね。




NG物件2:専用物干しスペースがない

>人によるかもしれないけど、物干しスペースがない物件は知人を招きにくいと感じるだろうし、女性の入居が少ない物件が多いですね


個人的には同意の意見です。

やっぱり、狭くてもいいので物干し竿できちんと洗濯物は天日干ししたいですよね。


>物干しスペースがない物件だと、必然的にふたり分の洗濯が室内に干しっぱなし。匂い、湿気はもちろん気になるし、友人・知人を招きにくいビジュアルですよね。

ん〜、ただこれが同棲が長続きしない原因になるのかと言われると微妙な気がします。


>部屋干しを不衛生として嫌う女性が多いのか、洗濯物を干せないとわかると契約に至らないことが多いそうです。

これはまさにその通りですね。

男性でも同じではないでしょうか。


あと、女性目線で考えるなら室内洗濯機置き場は必須です。

ベランダなどの外置きは圧倒的に不人気ですね。



NG物件3:オフィス街、繁華街

>同棲により世帯収入が上がるので、家賃相場が高めなオフィス街、繁華街を希望するカップルが一定数いるけど、間取りが狭い、高家賃、または築年数が古いなど、物件の選択肢は狭くなりがち。

>運良く好みの物件に入っても、実際に暮らすとスーパーやドラッグストアが少なく、移動時間以外で満たされる条件が減ることがあります。残念ながら破局した場合、ひとりで家賃が払えないので双方が泥沼退去になるパターンも。


住む=生活の基盤ですから、落ち着く場所がいいですよね。

若いうちはいいのですが、歳を重ねると都心というだけでも結構疲れてきます…。

ただ、都心部でも穴場の落ち着いたエリアがありますので、そういった場所を狙うのはオススメします。



スーパーなどの生活必需品関連のお店は事前調査必須です。

クリーニング店や100円均一ショップも重要ですよ。








更新日時 : 2017年06月04日 | この記事へのリンク : 

高額所得者はなぜ賃貸マンション物件を選ぶのか

マンション


多くの人が「所有しない」ことを選び始めている中、総務省の調査で興味深いデータがあります。

『平成20年住宅・土地統計調査』と、『平成25年住宅・土地統計調査』の比較です。

東京都のデータで、年収1000万円以上の世帯のうち、賃貸を選んでいるのは、平成20年の段階で約21%。これが平成25年には約22%と増加しているのです。

高額所得者層の2割以上が、「あえて賃貸」を選んでいるといえます。


※引用元:JB PRESSより




引用元の記事を最初から読んでいただくとわかるのですが、自分にも当てはまることが多いと感じます。

※もちろん年収以外の点ですよ。



所有するから共有する。


例えば車などがそうです。


地方住まいなら生活の足として車所有は必須だと思いますが、都心のマンション住まいで車は必要かと考えると「不要」という選択肢が有力になってきます。


週平均の利用数、ガソリン代、自動車税、駐車場代…所有することで発生するコストと利用するメリットを比べたら一目瞭然。


私はこのことに10年以上前に気付き、車を処分しました。


今ではたまにタクシーを利用する程度。


おかげで余計な出費から解放されました。




>賃貸なら、マンションを買うなどすると発生する固定資産税や都市計画税の支払いから解放されます。経済的な合理性があります。さらに、マンションを買ったあとにつきまとう面倒さも避けられます。


>マンションを買えば、マンション管理組合の一員として、ときには理事になる義務を果たさなければならないかもしれません。これは多くの人にとって、面倒と思わせるものです。


人によって価値観は様々ですので、こういった考え方が正しいとは言えませんが、若い世代で車が売れない、バイクが売れないというニュースを聞くたび、若年層の所有に対する意識が変わってきているのは間違いないと思います。




記事に出てくる都心賃貸暮らし、30代で年収1000万円を超えるAさんは「賃貸である限り、いつでも出て行ける自由さがあり、管理組合の面倒さや欠陥マンションであっても自分には関係ないと思える」と話します。


たしかに賃貸であれば、設備が陳腐化したと感じれば新築物件に引っ越せばいいだけですし、マンション内で何か問題(例えば、他の部屋で事故物件が発生してしまったなど)が起こっても同じような対応をすれば解決しますが、所有となるとほとんどの方はローンが残っていますし、容易に引っ越しなどはできません。


また、最近の待機児童問題などにからみ、もっと育児が充実した住みやすい街へ引っ越すという現象も起こっています。


23区内で一番の人口増加率を誇る千代田区への子育てファミリーの流入などが良い例ですね。



実は「子育てしやすい街」? 東京一めざす千代田区




単身者向けのマンション、アパートは供給過多となっていますが、逆にファミリー向けの物件は少ないのが実情です。


今後はこういったファミリー向け賃貸物件の需要が増えてくるのではないでしょうか。




更新日時 : 2017年06月03日 | この記事へのリンク : 

不動産業者の「早く決めないと部屋がなくなりますよ」というのは本当?

契約


それぞれの業界には特有の「不文律」というものがあるようですが、今回は不動産業界における「不文律」をご紹介したいと思います。


・不動産業界のオキテとご法度について取りあげている

・いかなる場合でも先に申し込みを入れた人が一番手として最優先されるという

・担当者が「早く決めないと部屋がなくなりますよ」というのは嘘ではないそう


※引用元:ライブドアニュースより




まずは業界のご法度行為から。


◆申込を一旦キャンセルさせ、自社を通して契約させる「抜き」は厳禁!


>A物件を、甲不動産を通して申し込みを入れているお客様に対し、乙不動産が「A物件ならうちでもご紹介できます」と言って申込を一旦キャンセルさせ、自社を通して契約させるような行為を「抜き」といいます。

>「抜き」は賃貸・売買を問わず業界で最も嫌われる禁じ手です。

>抜かれた方の会社が黙っているはずはなく、道義を重んじるオーナーや管理会社の場合、契約を断られる場合もあります。



これをいまだにやっている仲介業者が結構います。

手数料が安くなるなら…と業者の甘い言葉に乗らないでください。


不動産業界は特に道義や筋を重んじる業界です。

あの人(あの会社)は抜きををやると一度でもレッテルを貼られると、それ以降は噂が広まり仕事にならなくなります。

またそれに乗ってしまった契約予定者も同等の評価を受けますので、最悪契約を断られてしまいます。


信用は失わないようにしましょう!





続いて、業界のルール。


◆いかなる場合でも、物件は先に申し込みを入れた方が勝ち


>一つの物件を多数の方が同時に検討している場合、先に申し込みを入れた人が「一番手」として最優先されます。

>たとえ医者や弁護士といった「内容のいい」お客様であっても、申し込みに後れを取るとあくまで「二番手」「三番手」となり、「一番手」が破談となることを祈るしかありません。


これはその通りです。

最初に申し込みをされた方が一番手となり、最優先で検討が始まります。


しかしながら、ただ申し込みをすればいいというものではありません。

最近は空欄だらけだったり、中には本人が記入せず仲介業者が代筆するケースもありますので、そういった申し込みは無効となります。


細かいテクニックとして、申込書に記入する文字の丁寧さは評価が上がりますよ!

この人はきちんとした方だという印象を与えます。





そして本題。


◆営業マンが「早く決めないと部屋がなくなりますよ」というのはあながち嘘ではない


>物件について、事前に確認した時には空いていたにもかかわらず、案内中に他から申し込みが入ってしまったのです。

>泣きつきましたがあっさり却下されました。



もちろんこの言葉を売りにする担当者がいることは否定できませんが、それでもかなりの高確率で信じていいと思います。

これを見極める方法はいくつかあります。

その物件が担当者が所属する不動産会社の管理もしくは専任物件なら信用に値するでしょう。

基本、管理系の不動産会社には仲介ノルマがないので、強引な営業はしませんし、する必要がありません。

※問い合わせ後や内見後にしつこく連絡してくるようなら要注意!信用に値しません。




逆に「仲介手数料無料」を謳っていたり、管理物件を持たない仲介専門業者の言葉は注意が必要かもしれません。

彼らには仲介ノルマが存在しますし、給料が完全歩合の会社も多く存在します。

仮に完全歩合ですと固定給料がありませんので、契約を決めないと給料がない状態です。

となると、当然何がなんでも決めさせようという営業になりますよね。。。



ただ、これらは一例ですので絶対ではありません。

以前、管理系の担当者が強引な営業を仕掛けてきた時がありました。

自社物件なのにです。

調べてみたところ、どうも月のノルマがあったらしく、契約件数に対する歩合もチラホラ…。



結局、その担当者の人柄で信じる・信じないを決めた方がよさそうですね。


新築物件は決まりやすいのでその点だけは信じてもいいと思いますよ!


更新日時 : 2017年05月31日 | この記事へのリンク : 

マンション管理人の人手不足が深刻

マンション

東京都江東区にある約160戸のマンション。管理人の佐藤さん(仮名)が4月に72歳の誕生日を迎え、定年となった。

と同時に、管理会社との契約で3人と定められた管理人が1人欠員となった。

このマンションを管理する会社は、佐藤さんが定年を迎える1年以上前から人員を募集していた。だが、この日まで応募はなかった。

「このような事態は都心部のあちこちのマンションで起きている」。複数の管理会社の幹部はこう口をそろえる。


※引用元:東洋経済オンラインより




今回の東洋経済さんの記事は必読です!


「マンション管理人」の人手不足がヤバすぎる



人手不足は飲食業や農業だけではなく、マンション管理人にまで及んでいるのです。





そもそも募集しても集まらず、応募者自体が減っているという現実。


時給3割増でも集まらない。


抜本的対策が見つからない。




記事にもありますように、機械化が容易ではないのがマンション管理。


これはマンションだけではなく、商業ビルの管理も同じことがいえます。





>極論ではなく、マンションの管理人は生活そのものをサポートし、『人の命を守る』役割まで担うようになっている。責任は重いのに待遇はそれほどでもない。管理人の職に人が集まらないのは、こうした側面もある。


この一文は強烈な印象を与えますが、その通りだと思います。


そして、どこかで聞いたような気がしませんか?


そう、介護士さんや保育士さんと同じ状況といえるのです。





マンションは、多くの人やモノが密接つながっており、一見自分とは関係がないようなことでもすべて生活に直結しています。


大規模修繕、管理費問題、 管理組合の理事会そして管理人問題と、戸建てにはない「リスク」が生じるのがマンションです。


購入を検討されている方はこういった側面があることも十分ご承知おきください。



更新日時 : 2017年05月29日 | この記事へのリンク : 

国税庁が5月にネットオークション開催。不動産の出品も。

オークション


国税庁は5月19(金)〜22日(月)、今年度1回目となるインターネット公売を行う。

ヤフーが運営している「官公庁オークションサイト」で実施する。

「不動産等」のカテゴリには82売却区分、見積価額合計約1億5000万円が出品される予定。


※引用元:健美家より



ヤフーオークションで行われている国税局の公売ですが、今年最初の開催は5月に決定。


私も何度か開催中のサイトを見たことがありますが、出品者は信頼のあるお役所とはいえ、やはり「競売慣れ」は必要ですね。


実際にはどのくらい落札されているのか気になるところ。

※ウォッチ機能を使えば最終結果を見ることができます。


>ヤフーが運営する「官公庁オークションサイト」では、国税局のインターネット公売の他、地方公共団体の公売や公有財産売却も行われており、そこには不動産も含まれる


絵画などの美術品も出品されていますが、この辺りは骨董品の鑑定士でもなければ価値は未知数です。


官公庁オークション年間スケジュール





この官公庁オークションですが、見るだけでも面白いのでおススメですよ。


更新日時 : 2017年04月30日 | この記事へのリンク : 

世田谷区に女性のひとり親家庭専用シェアハウスがオープン

シェアハウス


仕事と育児で板挟みのシングルマザーに安心して働き続けてもらおうと、女性のひとり親家庭専用の下宿が六月、東京都世田谷区にオープンする。

保育士が管理人を務め、子どもの迎えや夕食準備を担当する。

事業を手掛けるシングルズキッズ社(千代田区)の山中真奈社長(30)は「フルタイム勤務や残業を諦めずに仕事ができる。キャリアを積み、安定した生活につなげてほしい」と話す。

※引用元:東京新聞より



これは素晴らしいシェアハウスの誕生です。


>下宿の管理人は、友人を通じて知り合った関野紅子(こうこ)さん(69)が務める。経歴約三十年のベテラン保育士。母親にとっては子育ての相談相手となり、子どもにとっては祖父母世代とつながる存在となる。


ベテラン保育士さんが常駐しているのは心強いですね。


安心して仕事に集中できる環境が整っています。


オープンは6月上旬とのことで、現在は事前見学会を開催中。


間取りや内装など、ぜひ一度公式サイトをご覧ください。



MANAHOUSE上用賀 公式サイト




全ての入居者様が素敵な新生活をスタートできるといいですね。


更新日時 : 2017年04月25日 | この記事へのリンク : 

不動産の所有者情報がダダ漏れになる可能性 

不動産


政府の規制改革推進会議がまとめた不動産登記に関する論点案が4日、明らかになった。

現在平日限定で有料提供している不動産の所有者などの基本情報をインターネットで常時無料公開にすることなどが柱。

権利関係がわからない耕作放棄地や空き家の所有者を簡単に確認できるようにし、企業や自治体が土地の活用法や開発計画を練りやすくする。


※引用元:日本経済新聞より




これはよくない方向へと議論されているようです。


不動産の登記情報が無料で公開される可能性がでてきました。





現在の不動産登記情報の開示はどなたでも有料で閲覧することができます。


ですが、これを利用する人は不動産業者や司法書士など仕業の方ぐらいでしょう。





これがインターネットで無料公開されると一体どういうことになるのか想像できますでしょうか?


不動産登記簿には所有者の基本情報、つまり氏名や住所が記載されています。


そして、いつ取得したのか、誰が売却したのか、銀行からの借り入れは…などなどその不動産に関する歴史を知ることができます。


こういった個人情報が興味本位で検索されてしまうのです。





この豪邸はこういう人が所有しているんだ…。


よからぬ犯罪に利用されるのは明白です。





それは有料でも変わらないのでは?と思う方もいるかもしれませんが、有料だからこそある程度のストッパー的な役割があったのです。


わざわざ登記所へ行ってお金払って…めんどくさいと思いませんか?


これがインターネットで常時無料公開となると…やりたいほうだいですよ。





現在でも有料の登記情報から個人情報を抽出し、昼夜の勧誘電話やダイレクトメールを送る不動産業者が後を絶ちません。


またアポイントなしの自宅訪問など、恐怖すら感じることもあります。


無料になると、これに輪をかけて投資勧誘やわけのわからない訪問が増加するのは容易に想像できます。





>企業や自治体が土地の活用法や開発計画を練りやすくする


結局、国民の安全よりも企業利益優先なのが残念でなりません。


さすがにこの改正案だけは大反対ですね。



更新日時 : 2017年04月05日 | この記事へのリンク : 

発表!全国「優良マンション」実名ランキング

値上がり


東京五輪が開催される2020年を過ぎれば、不動産バブルは崩壊。人口減少で需要も縮んで、価格は下落の一途へ……

そんなマンション不況時代にも勝ち続ける、「最強物件」が実はあるのだ。


※引用元:週刊現代より





週刊現代さんの2017年3月25日・4月1日合併号で大変興味深い記事がありましたのでご紹介します。



「北海道から沖縄まで全国主要物件を調査」し、値上がり必至と銘打った全国の優良マンションを実名で200棟紹介されています。


ランキングの根底にあるのは「GEEO」という不動産価格予想サービス。


現在と2022年の予想価格を算出し、今後5年間で価格増加率が高いと見込まれる物件をランキング化しています。

 
GEEOはビッグデータを使って不動産価格を予想するもので、1物件に対して100回もシミュレーションを行ったとのこと。


詳細はリンク先の記事を読んでいただければわかりますが、かなり信憑性がありそうです。


また、記事は読み応えがありますので、一読をおススメします!





ではお待ちかねのランキングはこちら!



全国優良マンションランキング




ランキングや予想結果は売買成立や物件価値などを保証するものではありません。


参考程度にとどめていただければ幸いです。




更新日時 : 2017年03月28日 | この記事へのリンク : 

賃貸物件のIT重説が2017年10月から本運用開始

説明


国土交通省は3月13日、テレビ電話などのインターネットを活用した不動産取引の重要事項説明(IT重説)の検証検討会を実施し、2017年10月をめどに賃貸取引のIT重説の本運用を開始する方針を示した。

※引用元:新建ハウジングDIGITALより





昨年10月にブログで取り上げた「賃貸物件のIT重説(重要事項説明)」ですが、本格的に運用されることになりました。



IT重説は普及するのか?

※2016年10月14日付、当ブログより





>IT重説直後の説明の受け手に対し、宅建士の説明内容を理解できたか聞いたところ、「すべて理解できた」との回答が52.4%、「ほぼ理解できた」との回答が45.0%と、合わせて9割超。

>また、IT重説直後の宅建士に対し、説明の伝達度合いについて聞いたところ、「全体を通じて十分に伝わったと思う」との回答が91.9%にのぼった。



この「ほぼ理解できた」というのは微妙なところだと思いますが…。



重説はその名の通り「重要事項の説明」なので、宅建士の説明の仕方にもよるところは大きいと思いますが、入居者にきちんと理解してもらうように努めなければなりません。



私が古い考えなのかもしれませんが、保険商品も対面式ですし、説明しなければならない重要なところはアナログ(対面式)の方がいいのではと感じております。



もちろん、遠方の方や来店が難しい方などにとっては、IT重説は待ち望んでいたシステムですので、そういった需要には応えていく必要はあると思います。



本運用後の様子をチェックしたいと思います。


更新日時 : 2017年03月15日 | この記事へのリンク : 




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