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民法改正による契約書見直しの必要性

企業や消費者の契約に関する改正民法が５月26日に成立した。

賃貸契約に関する内容で変わったのは、個人保証の極度額を明記すること、敷金の返還義務が定義づけされること、エアコンなど室内設備等の故障時に家賃減額をすることだ。

そのため、2020年がめどとされる施行前に管理会社は契約書の改訂が必要になる。

約120年ぶりに、消費者契約に関するルールを定める債権部分が改正された。

改正は約200項目に及び、公布から３年以内に施行する予定だ。


※引用元：全国賃貸住宅新聞より





５月２７日付けのブログ「改正民法が成立」でも紹介させていただきましたが、不動産賃貸借契約に関してより具体的な対策が必要になってきました。



賃貸借契約に関わる内容は以下の３つ。

・一つ目は、敷金の返還義務が定義付けられ、原状回復ガイドラインが法律に明文化される。

・二つ目は、賃貸借契約の連帯保証人を個人が引き受ける場合、保証の極度額を定めなければいけなくなる。

・三つ目は、エアコンや水回りなどの居室設備等が損失し使用できなくなった場合、入居者が賃料減額請求をしなくても、当然賃料が減額される。




一つ目の敷金返還に関しては皆さんよく熟知していらっしゃるので、問題はないかと思います。

今後は敷金を預かるという条件自体が減っていくかもしれません。




二つ目の個人が連帯保証人をする場合の極度額、つまり「どこまで債務を保証するのか」ということの明記ですが、契約書に限度額が記載されることで個人保証が敬遠され、家賃債務保証会社の利用が増えると見込まれているとのこと。

こちらも敷金と合わせて保証会社利用が必須ということになっていきそうです。




さあ、意外と知られていないのが三つ目のケース。

＞エアコンや水回りなどの居室設備等が損失し使用できなくなった場合、入居者が賃料減額請求をしなくても、当然賃料が減額される。


現時点で具体的にどのぐらいの減額割合なのかはわかりません。

恐らく国交省あたりがガイドラインを示してくれるのではないかと思いますが、今のところはお互いの交渉次第といったところでしょうか。

しかし、この内容が広く周知されれば当然減額に関する問題が出てくることは間違いありません。

これから訪れる夏などもエアコン故障が起こりうる季節だけに、こういったケースにも対応できるような契約書に改訂しなければならないでしょう。





＞この３つには強行規定と任意規定がある。

強行規定とはその内容に反する当事者間の合意の如何を問わずに適用される規定をいいます。

逆に任意規定は契約などによって変更することが認められている規定をいいます。

すなわち、強行規定に反する契約などの合意は法律行為として無効となります。



強行規定なのは二つ目の「保証の極度額を定めること」。

任意規定は一つ目と三つ目の「敷金の返済義務」と「家賃の減額」。 


任意規定はあくまでも内容を変更することが認められているだけですので、「敷金を返還しない」などのような契約条文は当然できません。




施行までまだ先のように感じますが、今のうちから対策していただくことを推奨します。

更新日時 ： 2017年06月06日 | この記事へのリンク ：