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損害保険ジャパン日本興亜が賃貸住宅内で孤独死等の死亡事故が発生した場合の補償保険を販売予定
損害保険ジャパン日本興亜株式会社は4月11日、賃貸住宅内で孤独死等の死亡事故が発生した際に、賃貸住宅オーナーが被る家賃収入の損失や清掃費用等を補償する『事故対応等家主費用特約』の販売を、この8月から開始すると発表した。
少子高齢化や核家族化の進展に伴い、賃貸住宅内で入居者が孤独死等で死亡する事例が増えていることに対応した商品としている。
※引用元：保険市場TIMESより
賃貸住宅内での孤独死等の死亡事故は珍しいことではありません。
＞東京都監察医務院によると、東京23区では10年間で約2倍に増加したという。
この統計からも、死亡事故は年々増加する一方です。
＞今後ますます進展する日本の高齢化を見据え、賃貸住宅オーナーの経営リスクを軽減し、単身高齢者が賃貸住宅を借りやすくなる環境を後押しする目的から、個人用住宅向け火災保険に『事故対応等家主費用特約』を新設したとしている。
賃貸住宅内で死亡事故が起こると様々なマイナス要因が重なるため、高齢者への契約を拒む貸主も少なくありません。
ですが、こういった保険が一般的になれば、貸す側も借りる側も安心して契約できるようになると思います。
今後の賃貸市場では、こういった高齢者ユーザーをケアできるような物件や保険商品がなければ生き残れないのではないかと考えます。
更新日時 ： 2018年04月15日 | この記事へのリンク ：
民法改正による契約書見直しの必要性
企業や消費者の契約に関する改正民法が５月26日に成立した。
賃貸契約に関する内容で変わったのは、個人保証の極度額を明記すること、敷金の返還義務が定義づけされること、エアコンなど室内設備等の故障時に家賃減額をすることだ。
そのため、2020年がめどとされる施行前に管理会社は契約書の改訂が必要になる。
約120年ぶりに、消費者契約に関するルールを定める債権部分が改正された。
改正は約200項目に及び、公布から３年以内に施行する予定だ。
※引用元：全国賃貸住宅新聞より
５月２７日付けのブログ「改正民法が成立」でも紹介させていただきましたが、不動産賃貸借契約に関してより具体的な対策が必要になってきました。
賃貸借契約に関わる内容は以下の３つ。
・一つ目は、敷金の返還義務が定義付けられ、原状回復ガイドラインが法律に明文化される。
・二つ目は、賃貸借契約の連帯保証人を個人が引き受ける場合、保証の極度額を定めなければいけなくなる。
・三つ目は、エアコンや水回りなどの居室設備等が損失し使用できなくなった場合、入居者が賃料減額請求をしなくても、当然賃料が減額される。
一つ目の敷金返還に関しては皆さんよく熟知していらっしゃるので、問題はないかと思います。
今後は敷金を預かるという条件自体が減っていくかもしれません。
二つ目の個人が連帯保証人をする場合の極度額、つまり「どこまで債務を保証するのか」ということの明記ですが、契約書に限度額が記載されることで個人保証が敬遠され、家賃債務保証会社の利用が増えると見込まれているとのこと。
こちらも敷金と合わせて保証会社利用が必須ということになっていきそうです。
さあ、意外と知られていないのが三つ目のケース。
＞エアコンや水回りなどの居室設備等が損失し使用できなくなった場合、入居者が賃料減額請求をしなくても、当然賃料が減額される。
現時点で具体的にどのぐらいの減額割合なのかはわかりません。
恐らく国交省あたりがガイドラインを示してくれるのではないかと思いますが、今のところはお互いの交渉次第といったところでしょうか。
しかし、この内容が広く周知されれば当然減額に関する問題が出てくることは間違いありません。
これから訪れる夏などもエアコン故障が起こりうる季節だけに、こういったケースにも対応できるような契約書に改訂しなければならないでしょう。
＞この３つには強行規定と任意規定がある。
強行規定とはその内容に反する当事者間の合意の如何を問わずに適用される規定をいいます。
逆に任意規定は契約などによって変更することが認められている規定をいいます。
すなわち、強行規定に反する契約などの合意は法律行為として無効となります。
強行規定なのは二つ目の「保証の極度額を定めること」。
任意規定は一つ目と三つ目の「敷金の返済義務」と「家賃の減額」。
任意規定はあくまでも内容を変更することが認められているだけですので、「敷金を返還しない」などのような契約条文は当然できません。
施行までまだ先のように感じますが、今のうちから対策していただくことを推奨します。
更新日時 ： 2017年06月06日 | この記事へのリンク ：
改正民放が成立
商品売買などの契約ルールを大幅に見直す改正民法が二十六日、成立した。
ネット通販や賃貸マンションの敷金といった暮らしのさまざまな場面に影響する内容で、施行は約三年後になりそうだ。
消費者と企業側とのトラブルを防ぐ効果も期待される。
※引用元：東京新聞より
契約に関する規定の大半は明治２９（１８９６）年の民法制定から変わっていません。
今回、約１２０年ぶりの抜本改正となります。
もっと大きなニュースになってもよいと思うのですが、ひっそりとしか取り上げられていないのが残念ですね。
我々消費者にとって重要な法改正となりましたので、今のうちからよく内容を理解しておきたいところです。
＞改正案は約款が「契約内容」であることを示し、消費者が合意すれば内容を理解していなくても契約が成立すると明記。「読んでいない」「理解できなかった」との言い訳は通じなくなる。
特に保険の約款など、条文がかなりの量になるのはご存じだと思いますが、改正後は「読んでなかった」などという言い訳は通用しなくなります。
記載されていることが「契約内容」になり、合意すれば内容理解の有無にかかわらず契約成立とされてしまうのです。
これからはたとえ膨大な量の約款であっても、しっかり通読し、内容を理解する必要がありますね。
賃貸住宅に関しては以下の内容が明文化されています。
＞賃貸住宅を退去する際、クロスの張り替えや備品の補修などで高額な料金を請求され、トラブルになるケースは珍しくない。改正案では、通常の使用による経年劣化の回復費用は借り主が負担しなくていいと記載した。
すでに判例などでご存じの方も多いと思いますが、民法でこの件がきっちり明記されたというのは非常に大きいことだと思います。
逆に今後は敷金返還請求などが増加することが予想されますね。
他にも今回の民法改正で約２００項目変更されています。
私たちの生活に密接することが多い民法ですので、一度確認されることを推奨いたします。
更新日時 ： 2017年05月27日 | この記事へのリンク ：
審議中の民法改正案による賃貸不動産業界への影響
14日、債権に関わる民法の改正案が衆議院を通過した。
今国会で成立改正されれば、2019年秋以降の施行になる。
賃貸業界に関する事項は、これまでの判例を基におおむね実態に伴った内容に改正される見込みだ。
今回の改正で注目されているのは、主に個人保証の制限と、敷金の定義が設けられたことだ。
※引用元：全国賃貸住宅新聞より
じわじわと話題になっている民法の改正。
債権に関する法改正はなんと１２０年ぶりだとか。
政府は２０１５年の３月に一度法案を提出していましたが審議は見送られており、２０１６年の１１月から再度の審議入り。
契約ルールを抜本見直しへ 民法改正案が審議入り
今年に入ってようやく衆議院を通過し、成立の見込みとなっています。
そしてこの法改正は賃貸不動産業界に大きな異教を与えることになるでしょう。
＞たとえば賃貸借契約時に個人が連帯保証人になる場合、保証極度額の開示が必要になる。
今までのように「借主債務のすべてを負う」という条項だけでは不足となってしまいます。
「家賃の５か月分まで」とか「総額５０万円まで」というように具体的に示さなければなりません。
＞賃貸借契約に関しては、新たに「敷金」が定義づけされ、原状回復義務についても明文化される。
＞賃貸人は賃貸借契約終了時に、敷金を返還することが義務付けられる。
＞また、原状回復については、賃借人が通常使用した場合の損耗と経年変化については修理しなくてよいと明記された。
すでに賃貸住宅におけるガイドラインがあることや、その内容に関しても幅広く消費者に浸透していると思われますが、今後問題になってくるのは以下の事例です。
＞改正内容の報道によって、「敷金は必ず返ってくるもの」と異なった解釈の認知が広がり、必要以上に敷金の返却を求める消費者が増えることが懸念される。
解釈の仕方やとらえ方によっては紛争の火種になる可能性が高いですね。
法改正後は、2019年秋から2020年の施行が見込まれるとのこと。
しばらくこの件に関しては目が離せない状況です。
更新日時 ： 2017年04月27日 | この記事へのリンク ：
賃貸経営における、委託管理のメリット・デメリット
賃貸経営は、不動産管理会社に委託している方と物件を自主管理している方に分かれます。
委託管理と自主管理は、それぞれメリット・デメリットがあるためご自身に合った管理方法を選ぶ必要があります。
※引用元：excite.ニュースより
＞賃貸経営の管理とは、新規入居者の斡旋、賃料回収、入退出の立ち合い、トラブルの対応、物件のメンテナンスなどを指します。
文章化しただけでも結構大変だなと思われるはずです。
実際はさらに多岐に渡っており、本当に神経を使うお仕事なのです。
◆委託管理のメリット
・基本丸投げなので、大家の手間がかからない
・不動産の専門家が対応してくれる
◆委託管理のデメリット
・管理手数料がかかる
・管理会社の担当者の質によって管理の仕方が異なる
まず、メリットですが、管理会社に丸投げすることにより賃貸経営の雑務から解放されます。
専業大家ではないサラリーマン大家さんの場合は委託管理をしないと本業にも影響が出ると思いますね。
デメリットの「担当者の質によって管理の仕方が異なる」というのは非常に問題です。
これは管理会社規模の大小には関係ありません。
結局、どんなに有益なシステムが構築されていようとも、それを運営するのは「人」なので、担当者次第では管理が疎かになってしまうのです。
この辺りは仲介業務でも同様のことが言えますね。
※管理手数料ですが、当社では管理内容により管理手数料が無料です。詳しくはお問合せください。
＞自主管理は、全ての管理をオーナー自らが行ないます。
＞自主管理と委託管理のどちらにするかは、自主管理することで手数料を省くか、管理会社に委託することで手間の削減を優先させるか、より自分にあった方法を選ぶということです。
委託か自主か、どちらもどれぞれメリットがあり、デメリットがあります。
専業大家で何もかも自分でできるという方なら自主管理。
本業があり、投資目的の物件なのでそちらに時間を割けない方、また家賃だけもらえていればＯＫで煩わしいことは勘弁、という方は委託管理。
こういった大まかな線引きで判断をしていただければいいのではないかと思います。
また、自主管理は本当に大変ですが、その分やりがいや勉強にもなるので私個人としてはぜひチャレンジしていただきたいところです。
委託管理では見えなかった部分が鮮明になってきますよ。
更新日時 ： 2017年03月01日 | この記事へのリンク ：
節約したい賃貸契約初期費用ランキング
マイナビ賃貸さんで集計したアンケート結果をご紹介します。
賃貸物件を契約するときには、思っていた以上のお金がかかります。
借りる部屋の家賃や引っ越し代は何となく分かっても、敷金・礼金・保証金など、部屋を借りるには、通常数十万円
単位のお金を用意しなくてはならいないことが多いようです。
あなたがもし賃貸契約をする場合、どの費用を一番節約したいですか？
賃貸契約の際にかかる費用で一番節約したいものはどれですか？
第1位・・・礼金：35.7%（107）
第2位・・・退去時のハウスクリーニング代：20.3%（61）
第3位・・・更新料：14.3%（43）
第4位・・・仲介手数料：12.7%（38）
第5位・・・敷金：4.3%（13）
※引用元：マイナビ賃貸より
６位以下はマイナビ賃貸さんのリンク先を参照いただくとして、ほぼこのＴＯＰ５に要望が集約されています。
１位と３位の礼金・更新料は無いのがベストだと思いますが、商習慣として根付いている以上、なかなか容易に無くならない項目でもあります。
ただ、礼金が無い物件は増えてきていますし、以前当社で管理募集していたアパート（現在満室）は更新料がありませんでした。
空室物件の増加は今後も続きますので、逆にこの２つの項目を無くして募集することは貸主側にとっても早期成約するメリットがあると考えます。
賃貸経営のポイントは長く居住していただくことが安定経営につながりますから、ここは大家さんもぜひ検討していただきたい項目です。
２位のハウスクリーニングですが、これは了承いただきたい項目ですね。
正しい例とは言えないかもしれないですが、友人知人から借りたドレスやジャケットをクリーニングして返す、と考えていただけると助かります。
４位の仲介手数料ですが、最近では「無料」を謳っているところも増えてきています。
しかし、通常必要な費用を無料にできるということは「何らかのカラクリ」があるわけなので、必ずしも歓迎される手段ではないことだけはご記憶いただければと思います。
「ただより高いものはない」という言葉もあるぐらいですから。
仲介するにあたっては家主への交渉はもちろん、様々な段取りやセッティング、重要事項説明書や契約書の作成など、その仕事内容は多岐に渡っています。
物件を案内しただけと思われるのは正直悲しいですね…。
ですので、その辺りを少しでいいので考慮していただけるとありがたいです。
さて、今回のランキングには記載がなかったのですが、個人的に不要と思う費用項目があります。
「２４時間なんとか安心サポート」や「なんとか住まいクラブ」などへの加入です。
いつごろからこういった費用が初期契約時に必須となってきたのかは不明ですが、さすがにこれは不要でいいのではと感じています。
募集条件にはこういった初期費用もありますので、物件検討の際には細かく目を通していただければと思います。
更新日時 ： 2016年12月13日 | この記事へのリンク ：
わずか１週間で成約に！デメリットを伝えることの大切さ
９月３０日にエントリーしたブログ記事「デメリットを伝えることの大切さ」のその後と実例をご紹介します。
※上記９月３０日付けのブログ記事と合わせてお読みいただくことをお勧めします。
物件のスペックは以下の通り。
＜物件概要＞
・東京都内
・小田急線 某駅 徒歩８分
・鉄骨造 地上３階建
・地上１階部分
・約２５．０�屐瞥亮写鵤隠可，離錺鵐襦璽燹�
・西向き
＜設備等＞
・ＣＦフローリング
・ルームライト
・エアコン
・室内洗濯機置場
・二口ガスコンロ有り
・クローゼット
・３点ユニットバス
＜募集条件＞
・管理費無し
・更新料無し
・鍵交換代無し
・リフォーム済
＜相談可能条件＞
・ペット可
・小さなお子様可
・二人入居可
・アトリエや工房での相談可
・ＤＩＹ賃貸相談可
＜特記事項＞
・壁から部屋中央部にかけて若干の傾斜有り
・ドア上下部分に難有り（開閉・施錠は問題なし）
特記事項にもありますように一般的な賃貸アパートの募集とは違います。
物件に「難がある」状態での募集です。
当然、事前告知をし、写真等でもその個所を掲載しました。
内見希望の連絡があった際も同様の告知や説明をし、事前にご理解を得ています。
＜成約までのスケジュール＞
・９月上旬に空室部屋の募集受託。
・９月中旬から内装リフォームを開始し、下旬に引き渡し。
・９月２８日（水）に募集開始。
・２日後の９月３０日（金）に内見連絡。
・３日後の１０月１日（土）に内見。
・６日後の１０月４日（火）に申し込みが入る。
・７日後の１０月５日（水）に審査OKとなり、成約。※実際の契約調印は１０月２０日（木）
「難がある物件」だけに慎重にご説明をし、ご面倒ではありましたが、申し込み前に該当部分を再度現地確認していただきました。
確認ポイントが絞られていますので、きちんと目視していただきご理解を得ることに成功。
おかげでご入居されたお客様は当該物件を大変気にいっていただけました。
実例を見てどのように感じましたでしょうか。
今回ご入居いただいたお客様とご縁があったのはいうまでもありませんが、こういった一見不利に思える物件でも、誠実正直に公開すればお客様の心に響くものなのです。
もはやメリットだけの募集は通用しません。
きちんとデメリットも伝える必要があるのです。
おかげさまで当該アパートは満室となりました。
更新日時 ： 2016年10月21日 | この記事へのリンク ：
デメリットを伝えることの大切さ
水曜日に募集を開始した賃貸アパートですが、早速内見の申し込みが入りました。
こちらの物件は皆さんが想像するような競争力が高い物件とは正直言えません。
むしろデメリットが目立ってしまう物件なのです。
※もちろんこちらの物件にはメリットも沢山ありますし、ネガティブな要素ばかりではありません。
どんなデメリットかと言うと、室内中央部にかけて微妙ながら傾斜があることでした。
体感ではわかりませんでしたが、水平器を使ってみたところ、肉眼では確認できない傾斜が確かに存在したのです。
これは私の不動産業の経験からいっても滅多にないケース。
大家様もそのあたりを気にされており、空室状態を解消するのは難しいと考えていらっしゃいました。
しかし、実際に現場を調査したところ、小規模な補修とクリーニングで十分対応可能と判断。
大家様を説得し、あえてデメリットが目立つような募集で挑みました。
※当社の物件ブログでも写真付きでデメリットを公開しています。（写真は公開終了しました）
また、賃貸条件はリーズナブルさを優先にし、住居だけではないアトリエや工房などの使用も可能とした他との差別化を図りました。
借主が自由に内装を手掛け、原状回復工事の必要がないDIY賃貸にも対応しています。
さすがに特殊なケースでもあり、反響予想はまったく未知数ではありましたが、早速内見予約まで入るとは驚きを隠せません。
俗にいうニッチ（＝隙間）な需要に響いたのでしょうか。
いずれにしても、普通なら隠したいと思うデメリットをあえて正直に公開したことがプラスに出たことは間違いありません。
・わけあり商品ですが、その分お値段はお求めやすくなりました！
・他社よりも高額ですが、その分性能は業界トップクラスです！
長所だけのアピールだと共感を呼びませんが、短所も加えることで逆にポジティブな印象を与えることになりますね。
今回の募集形態はレアケースですが、今後の成り行き次第では他の物件募集にも影響を与える事例となりそうです。
内見予定のお客様に色々と聞いてみたいですね。
更新日時 ： 2016年09月30日 | この記事へのリンク ：
【内装設備編】空室賃貸アパート・マンションを満室にする方法
８月３１日付け【条件編】空室賃貸アパート・マンションを満室にする方法の続きです。
前回は条件面での見直しでした。
今回は募集する物件の内装設備面でのお話です。
※実際に成約となったアパート・マンションの実例を元にしています。
築１０年以内の物件ならいざ知らず、多くの単身者向け賃貸住居は以下のような設備面での不安があると思います。
◆風呂、トイレ、洗面台が同室の３点ユニット
◆築年数が古い
◆オートロックではない
なかなか入居者が決まらない理由のひとつに、上記のような設備が原因なのではないかと考える大家様
は多いと思います。
しかし、結論から言いますと、メリットではありませんが、決してデメリットでもありません。
上記の設備でも喜んで入居いただいたお客様（女性）からのヒアリングで、以下のようなことがわかってきたのです。
・３点ユニット ⇒ 多くの方がこだわっているわけではなく、不利ではない。
・築年数 ⇒ 半世紀が経過でもしていない限り、気にする方は少ない。
・オートロック ⇒ あれば便利だが、なくても問題はない。
３点ユニットに関しては設備業者さんも言ってることですが、風呂・トイレ・洗面台をすべて別々にする工事をしたとしても即入居となる保証はないということです。
築年数に関しては建て替えが条件となりますし、オートロックに関しては後付けができるものの、一部のマンション等に限定されてしまい、費用もかさみます。
大切なのは「室内そして建物が清潔である」ということが重要です。
これは意外と実践されていそうで徹底されていません。
クリーニングはしたものの、その後はほったらかしという室内もよく見かけます。
※封水が切れ、チョウバエだらけになっていた物件もありましたね。
ポストには不要なチラシが詰め込まれ、階段や共用部分、周辺に粗大ゴミが置かれている…。
これではせっかく内見にきた入居希望者ががっかりするのは言うまでもありません。
内見に来られる方は、すでにこの設備や条件を事前に理解したうえで見に来られています。
内装は掲載されていた写真の通りか、イメージしたような広さか、そういった部分を確認しにきているわけです。
ですから、内見して初めて「えっ、ここ３点ユニットなの？」というような疑問や不満は起こらないのです。
逆に清潔さにプラスして以下のような改善があると大きなアドバンテージとなるでしょう。
現状の設備で大幅な費用をかけることなく、入居希望者に喜ばれる改善策です。
◆改善策
・３点ユニット ⇒ そのままで問題なし。
但し、洗面台の鏡に歯ブラシなどを置けるスタンドがあるとベター。
・天井照明 ⇒ 今風の明かりに。※紐点灯タイプは変更を検討してください。
・ベランダが無い ⇒ 室内干し対応にする。
・畳 ⇒ フローリングにするのはベターだが、無理に替える必要はない。
木製ではないCFフローリングタイプにっするのも可。
・室内 ⇒ とにかく清潔に。※クリーニング後の放置はやめましょう。
・収納 ⇒ クローゼット的なものがあるとよい。押入れでも可。
・追い炊き ⇒ なくても問題ない。無理に設置する必要なし。
・ドア ⇒ カメラ付きのインターホンを設置すると喜ばれる。
いかがでしょうか。
全部とはいかなくても、すぐに対応できそうな対策ばかりだと思います。
費用も抑えられますし、入居希望者の印象も変わります。
対象物が古いのは不利ではありません。
清潔（手入れがされていない）ではないことが問題なのです。
最終的には賃料等の条件面との折り合い次第となりますが、ちょっとした気配りで魅力的な物件に変身することができます。
最新の設備や新築にこだわる方はいらっしゃいますが、ターゲットを絞ればおのずと答えが見つかるはずです。
中古車や中古住宅のマーケットも同じような考え方ではないかと思います。
まずは入居希望者の視点に立って行動することから始めましょう。
更新日時 ： 2016年09月12日 | この記事へのリンク ：
頼りになる内装設備業者の見分け方
アパート・マンション、店舗や事務所など、大家さんと内装設備業者さんは密接な関係にあります。
※室内内装、水回り工事、電気工事、外壁塗装工事、貯水タンク清掃などなど。
概ねどの大家さんもお抱えの業者さんがいますので、何か工事が発生すれば必ずそこへ依頼します。
我々不動産業者にとって最も回答が難しいのが「良い内装設備業者さんを紹介してほしい」という相談。
なぜなら人によって「良い業者の基準が違う」からです。
作業値段を重視する方、日程消化の早さを重視する方…ほんとうにさまざまです。
あくまでも私個人の基準で申し上げますと、「作業内容以上のアドバイスをくれる」のが良い業者さんと考えます。
具体的な例を挙げてみますと、例えばある室内のスケルトン工事を依頼したとします。
一般的な業者さんならだた依頼された通りのスケルトン工事をして終わりです。
しかし、良い業者さんの場合、工事前の現場調査や見積もり段階で、スケルトン後に起こりうる問題や先々のことを想定したプラスアルファのアドバイスをくれます。
将来的にチェックがしやすいよう点検口を設置すべき、この天井部分は弱くなっているので補強した方がいいなど。
つまり、「後日のことを考えてこちらへ逆提案をしてくれるのが良い業者さん」と言えます。
この見分け方は実際に現場調査に来てもらって初めてわかることなので、広告やホームページなどでは見分けることは難しいと思いますが、複数の相見積もりをとることによって、おのずと各社の個性がわかるのではないかと思います。
※ネットの口コミも有効な判断材料だと思います。
現場調査依頼への対応の早さ（２〜３日以内に来てくれる）、現場での真剣な調査態度、そしてなによりもその現場に携わる職人さんの人柄が最も大切なポイント。
なかなか出会えない良い内装設備業者さんとは、末永く良いお付き合いをしていきたいものですね。
更新日時 ： 2016年09月10日 | この記事へのリンク ：
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