店舗契約関連の用語解説 | 歌舞伎町の賃貸店舗物件・不動産のことなら経企画

　保証金（ほしょうきん）・敷金（しききん）

保証金、敷金・・・賃貸借契約の際に借主が貸し主に預け入れるお金（担保）の事。

※どちらも解約時に償却費や未納分等を差し引いて、残金があれば借主に返却される。

　礼金（れいきん）

借主が賃貸借契約を結んだお礼として貸主に支払い、解約時に返却されないお金のこと。

　権利金（けんりきん）

店舗の賃借権など、権利を買うお金の事。第三者に売買できる。
※現在では権利金取引をするケースは少なくなっている。

　管理費（かんりひ）・共益費（きょうえきひ）

建物全体を管理・維持していくために賃貸借・所有権にかかわらず入居者全体が負担する費用のこと。
また店舗スペースを賃貸している商業ビルなどは同じ意味合いの共益費と呼んでいる。

　造作譲渡料（ぞうさくじょうとりょう）

居抜き店舗（以前経営していた業種そのままの内装や設備が付帯する店舗）の場合、新しい借主が以前の借主（内部造作・備品の権利を有する者）に支払うお金の事。
但し、後継の賃借人にその造作を売り渡すことを賃貸人が認めている契約と全く造作譲渡を認めず原状回復をうたっている契約があるので十分な注意が必要になります。

※居抜き店舗を契約する場合、必ずしも造作売買が必要となるわけではありません。造作売買はケースバイケースとなります。むしろ造作売買無しのケース（造作無償残置）の方が多いといえます。

　名義書き換え料（めいぎかきかえりょう）、名義変更料（めいぎへんこうりょう）

居抜き店舗の造作・備品を新しい借主と貸主との間で賃貸借契約が締結された際に、造作・備品を売った人（以前の借主）から貸主に支払われるお金の事。
造作・備品を売って出て行く側（以前の借主）が貸主に支払うもので、買い取った側（新しい借主）が支払うものでない。

※契約期間中の造作売買のケースでは名義書き換え料が必要になることがあります。（概ね、家賃の１ヵ月分）
　 但し、前借主が退去後のケースでは新規契約になるため、名義書き換え料は不要です。

※造作売買に限らず、運営店舗の契約名義を第三者に変えたい場合などにも名義書き換え料（名義変更料とするケースが多い）は必要になります。但し、契約中に名義を変えることになるため、貸主から承認されるケースは多くありません。

　償却費（しょうきゃくひ）

解約時に、保証金から差し引かれるお金のこと。
例えば「償却２ヵ月」の場合、解約時に保証金から賃料の２ヵ月分（税別）のお金が差し引かれることになる。
この差し引かれる金額が償却分。

【償却方法】

1、賃貸借契約を解約する時保証金の何％（もしくは賃料の何ヶ月分）を償却する。

2、契約期間満了ごとに何％かを償却。

3、一年後ごとに、保証金の何％かを償却する。

・・・・などがあり、定型は無い。償却分を減額された保証金はその都度補充する事を義務づけている場合もある。

　仲介手数料

不動産業者を通じ不動産物件を売却、購入、賃借の契約を行った場合、その業者に対して支払うお金の事。
その額は宅地建物取引業法に定められている。

★賃貸借契約の場合、「賃料の１ヵ月分＋消費税」というのが一般的。
2社以上の業者が仲介者として介在した場合の手数料も、1社分の仲介手数料を支払えばよい。


◆造作譲渡時における一般的な手数料は下記の事例を参照。

【1000万円の造作譲渡売買契約の場合】※不動産売買の実務に基づいた場合。

1000万円×３％＋6万円＝36万円（プラス消費税）

※プラス6万円というのは、取り扱う物件の造作譲渡価格により利率が区分されています。

Ａ　0～200万円以下までの200万円＝５％

Ｂ　200万円を超える400万円までの200万円＝４％

Ｃ　400万円を超えるもの＝３％

これを、1000万円の造作譲渡価格に照らし合わせると、

Ａ　200万円×５％＝　10万円 

Ｂ　200万円×４％＝　8万円

Ｃ　600万円×３％＝　18万円

合計　　　　　　　　　　　36万円

以上の計算を要約すると、売買総額の３％プラス6万円を売主、買主がそれぞれ仲介した不動産業者に支払う手数料の金額と簡易計算出来ます。（400万円以内は別）

　更新料（こうしんりょう）

賃貸借契約で定められた契約期間の満了後、更に賃借を継続したい場合、借主が貸主に契約を更新してもらう為の手数料。
金額は契約時にあらかじめ定められている。通常は賃料の1～2ヶ月分相当があてられるが、一定の決まりは無い。

　修繕積立金（しゅうぜんつみたてきん）

マンションなど区分所有の建物に入居する場合必要。いずれ修理、修繕を行わなければならない時期にきたとき、一度に修理、修繕費を負担するのは大変なので、建物区分所有者全員が毎月積み立てしてそのような事態に備えるというもの。

※店舗や事務所の場合では必要としない。

　スケルトン物件・居抜き店舗

スケルトン物件・・・・内装などの造作をする前の何も無い（コンクリート）状態。

※何もない状態からの造作工事のため費用はかかるが、思い通りの内装にすることができる。
　また、基本的に新品を使用するため、配管や水回り、エアコン等の不具合リスクは少ない。

居抜き店舗・・・・店舗内部の器具・設備・什器備品などを設置したままの状態で引き継ぐこと。
出店に要する費用と時間を大幅に抑えることが出来ます。

※但し、以前の消耗度が不明なため、そのまま使用すると不具合等が起こるケースがある。要するに整備点検していない中古と考えた方がよく、そのまま使用できるメリットもあるが、故障や修繕等のリスクもある。

　リース店舗

あらかじめ貸主側で内装設備を造作した店舗で、パブ・クラブなどの業種向けが多い。

※内装工事をする必要がないメリットがある分、内装の色やデザインは選べないデメリットもある。

　手付金＆預かり金

【手付金】
貸主に対して借りるという意思表示を金銭で示すもの。
貸主都合で貸せなくなった場合は手付金の倍額を支払うが、借主都合でキャンセルした場合は、全額放棄しなくてはならない。

【預かり金】
物件が気に入り、その物件をほかに貸さないように不動産会社に金銭を預ける事。キャンセルした場合全額戻ってくる。

連帯保証人（れんたいほしょうにん）

保証人が主たる債務者と連帯して債務を負担することをいいます。
連帯保証も保証の一種なので、主たる債務に附従し、主たる債務者に生じた事由は、原則として連帯保証人に効力を生じます。

しかし半面、連帯保証には連帯債務の規定が適用され、例えば連帯保証人に対する請求は、主たる債務者に対しても時効中断の効力を生じます。
また、普通の保証と違い、催告の抗弁権および検索の抗弁権はなく、債権者から請求があれば、連帯保証人は直ちに弁済の責任を負うことになります。

この点から連帯保証は、普通の保証よりも担保性が強く、連帯保証人が弁済したときは主たる債務者に求償権を有することは、普通の保証と同じです。

★わかりやすく言えば「借主の一切の債務をすべて引き継ぐ責任がある」のが連帯保証人ということになります。

前家賃（まえやちん）

一般的には、契約時に賃料の1ヶ月分を先に支払うことが多く、これを前家賃と言っています。

 原状回復（げんじょうかいふく）

原状回復とは、借主が「入居当時の状態に戻す」ということではありません。
借主の故意・過失等での修繕費用は借主の負担となりますが、自然損耗、通常の使用に損耗等の修繕費用は貸主の負担となります。
但し、契約書に別途明記されている項目がある場合は、その項目が優先されます。「～に関しては借主が費用負担をする」といった内容がありますので、契約書の詳細内容も確実に理解しておきましょう。

 解約予告（かいやくよこく）

契約期間中に解約したい場合、貸主に対して事前予告通知をすること。

解約予告には３ヵ月前など期間が定められているケースがほとんどで、左記のケースの場合だと基本的には解約予告通知から３ヵ月後に解約できるという意味になる。
但し、特約や別途の定めがある場合、解約予告分の賃料を支払うことで、即時解約できる。
上記のケースだと３ヵ月分の賃料を支払うことで、即時解約できる。

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